Dans une vision idéale, toute ville présenterait à chaque moment de son histoire une parfaite cohérence entre son contenant (son tissu bâti) et son contenu (ses activités). Or, il apparaît que ces deux composantes essentielles de l'identité urbaine sont régies par des logiques différentes. Alors que les données socio-économiques évoluent selon des cycles temporels relativement courts, les réponses en termes de constructions, d'équipements et de réseaux s'inscrivent le plus souvent dans des logiques à long terme. C'est dans ce décalage que réside la cause fondamentale de l'apparition de friches urbaines. Si les évolutions des activités urbaines sont étalées dans le temps, un passage progressif d'un état d'équilibre à un autre est possible par de multiples transformations, évolutions et adaptations. De tels processus régulateurs ont perduré jusqu'à l'époque contemporaine, notamment lors de chaque phase de croissance économique, durant laquelle les espaces urbains étaient assez rapidement réaffectés à de nouveaux usages. Si, à l'inverse, l'utilisation de l'espace urbain est profondément remise en cause dans des temps relativement courts et que la conjoncture économique tend à la stagnation, les micro-processus de réaffectation se révèlent incapables de résorber le flux de terrains et d'immeubles délaissés. En cas de prolongation de ces conditions, un stock de friches se constitue inévitablement.